-Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг отож буй эрсдэлүүд-

Орон сууцны урьдчилгаа 30 хувийг 10 болгохоо Барилга хот байгуулалтын сайд Д.Цогтбаатар өнгөрсөн гуравдугаар сард мэдэгдсэн нь нийгэмд хүлээлт үүсгэсэн. Ядаж нэг өрөө байртай болчих юмсан гэж санааширч суугаа олон мянган залуу гэр бүл түүний мэдэгдлийг хэзээ биеллээ олох бол хэмээн чих тавин хүлээж суусан.

Тэгвэл Ерөнхий сайд Ч.Сайханбилэг өнгөрсөн баасан гарагт УИХ-ын чуулганы хуралдаанд Засгийн газраас хэрэгжүүлж буй орон сууцжуулах хөтөлбөрийн талаар танилцуулга хийхдээ ипотекийн зээлийн хүрээнд 30 хувийн урьдчилгааг бууруулахгүй гэдэг зарчмаа хатуу барина. Харин энэ жилийн хувьд өнгөрсөн онд баригдсан 10-аад мянган айлын орон сууц борлогдоогүй байгаа. Үүнд дэмжлэг үзүүлэх асуудал ярьж байна. Ингэхдээ 30 хувиа хэвээр хадгална. Гэхдээ УИХ дэмжлэг үзүүлбэл Засгийн газар 20 хувьд нь баталгаа гаргаад явах боломжтой гэлээ. Уг ажил эдийн засаг хүнд байгаа энэ жил л үргэлжлэх боломжтой аж. Гэхдээ УИХ зөвшөөрвөл шүү дээ.

“Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журам”-д урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээг 10-30 хувь байхаар тусгасан ч 2013-2014 онд 30 хувь байсан. Энэ төлбөрийн 20 хүртэл хувьд нь Засгийн газар баталгаа гаргаснаар банк эрсдэл хүлээхгүй гэж үзэж буй ч уг шаардлагыг банк хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа гэх. Учир нь, иргэд 10 хувийг төлөөд урт хугацаанд үлдсэн 20 хувийг төлөх нь эрсдэлтэй гэж үзэж буй аж.

Орон сууцны урьдчилгааг 10 хувь болговол ямар үр дагавар авчрах вэ

Манай улс АНУ-ын туулаад гарсан жишээг давтана. Бүр тодруулбал, 2007 онд ипотекийн зээл тус улсын хямралын шалтгаан болсон. Хямрал орон сууцны эргэн төлөгдөөгүй хөнгөлөлттэй зээлээс болж үүссэн гэж судлаачид дүгнэж байв. Өөрөөр хэлбэл, банкууд зээлийн түүх муутай иргэдэд зээл өгсөн. Тэд эргээд хөрөнгийн баталгаа гаргах чадваргүй байжээ.

Манайд өнөөдрийн байдлаар ипотекийн хугацаа хэтэрсэн зээл нийт зээлийн 1.8, чанаргүй зээл 0.5 хувийг эзэлж байгаа. Хэрэв урьдчилгааг 10 болговол энэ тоо хэд дахин өснө. АНУ-д ч ийм явдал болж байсан. Тус улсад 2002 онд чанаргүй зээлийн хэмжээ нийт зээлийн дөнгөж 6 хувийг эзэлж байсан бол 2006 онд 20 хувьд хүрчээ.

Зээлийн энэ уян хатан байдал орон сууцны үнийг өсгөж эхэлжээ, АНУ-д. Тиймээс америкчууд үнэтэй байгаа орон сууцаа барьцаанд тавьж зээл авах нь ихэссэн ч удалгүй үл хөдлөх хөрөнгөнийх нь үнэ навс унаснаар чанаргүй зээлийн хэмжээ ихэссэн байна. Энэ нь банкны салбартаа эргээд нөлөөлжээ.

Манайх ипотекийн зээлийн жолоо цулбуурыг алдвал ийм эрсдэл отож буй. Засгийн газар 2003 оноос эхлэн орон сууцны төсөл, хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлж ипотекийн зээлийг олгож эхэлнээс хойш нийт 67.612 иргэнд 2 их наяд 957 тэрбум төгрөгийн зээл олгожээ. Орон сууцны зээлийн 70.2 хувийг 8 хувийн хүүтэй зээл болон 8 хувь руу шилжсэн зээл эзэлж буй бол 24.2 хувийг банкны эх үүсвэрийн зээл эзэлж байгаа юм.

Байрны урьдчилгааг 10 хувь болговол 60 сая төгрөгийн үнэтэй нэг өрөө байрыг 6 сая төгрөг олоод дундаж болон түүнээс бага орлоготой иргэд авна. Үлдсэн зээлээ урт хугацаанд төлөх чадамж бий юү гэдэг нь одоогийн нөхцөл байдалд хамаагүй болж “хувирна”. Тэгэхээр иргэд үл хөдлөх хөрөнгөө алдах, нөгөөтэйгүүр банкууд эрсдэл хүлээж эхэлнэ.

Засгийн газар сонгуульд зориулсан шоу хийж байна уу, улстөрийн өнцгөөс үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн салбарт хандав уу гэдэг нь одоогоор тодорхой бус байна. Ямартай ч тэд ипотекийн зээлийн хувь хэмжээнд баталгаа гаргах зорилгоор Нийгмийн даатгалын сангийн тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулахаар болсон. Гэхдээ энэ зөвхөн хуулийн төсөл төдий л зүйл. Бодит шийдвэр болж албажаагүй байгаа.

Хүн амыг орон сууцаар хангах, иргэдийн амьдрах нөхцөлийг сайжруулахын тулд орон сууцны зээлийн тогтолцоог хөгжүүлэх нь аливаа улс орны зорилт байдаг. Манай улсын хувьд эдийн засаг дахь санхүүгийн эх үүсвэр дутагдалтай, эрэлт нийлүүлэлтийн харьцаа алдагдсан зэрэг нь ипотекийн зээлийг хөгжүүлэхэд бэрхшээл учруулж буй.

Хөгжингүй орнууд эдгээр бэрхшээлийг хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас хэмээх санхүүгийн хэрэгсэл нэвтрүүлснээр шийджээ. Өөрөөр хэлбэл, энэ үнэт цаас нь банк санхүүгийн байгууллагаас олгосон зээл, лизинг, зээлийн картын авлага зэрэг мөнгөн хөрөнгийн урсгал бий болгох боломжтой санхүүгийн хэрэгсэлтэй холбоотой шаардах эрхээр баталгааждаг юм байна. Тиймээс зээлийн болон санхүүгийн бусад хэрэгслийн эргэн төлөлтийг хүлээхгүйгээр хөрөнгийн шинэ үүсвэрийг богино хугацаанд бүрдүүлэхээр Нийгмийн даатгалын сангийн тухай хуульд өөрчлөлт оруулах юм байна. Ингэснээр шинээр олгох зээлийн хүүг бууруулж хүн амыг орон сууцаар хангах, барилгын салбарыг дэмжих боломж бүрдэн нийгэм, эдийн засагт тусгалаа өгнө хэмээн Засгийн газар үзжээ.

Гэхдээ хуулийн төслийг УИХ-аар хэзээ хэлэлцэх нь тодорхойгүй байна. Хуулийн төслийг хэлэлцэн батлаад энэ жилдээ орон сууцны урьдчилгааг 10 хувь болголоо гэхэд дээр дурьдсан эрсдэлүүд урт хугацаандаа гарахыг үгүйсгэхгүй юм. Тэр үед тухайн иргэн үл хөдлөх хөрөнгөөрөө хохироод үлдэх вий дээ.

С.Заяа